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深圳房价写照:学区房涨幅惊人!

网络综合   2020-05-13 13:35 11152 10

隔一条马路,房子新旧程度相当,但房价几乎相差一倍,这就是深圳房价的现实。

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“隔一条马路,房子新旧程度相当,但房价几乎相差一倍,这就是深圳房价的现实。”


其实,类似的情况在深圳多处可见,甚至有一些老旧小区房子因为优质学位而成为“千万豪宅”。最近,一些城市出台学位划片的消息再次将关于学位房的讨论推上高潮。那么,到底有哪些力量在助推深圳优质学位房的大涨?


除了部分热门片区的房价,深圳优质学位房的价格可谓一路高歌。深圳贝壳研究院公布的2019年深圳二手房成交数据显示,深圳市二手房价涨幅前三的片区分别是南山科技园、福田八卦岭和福田保税区。


在罗湖和福田区,相关优质学位房多数以楼龄较长的二手房为主。一家外资银行的个贷经理告诉记者,一般银行和评估公司评估房产时会考虑物业的楼龄,剩余产权年限等因素,例如在1995年之前建成的物业,该行进行评估时会适当降低评估价,意味着置业者需要多给首付或者贷款年限会有所减少。


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除了买房上学,过去以超高价经办名校学位房租赁合同,以租房的形式上名校,在地下早已发展成一门“生意”。不过,据深圳各区最新的招生指引,发现一些顶级名校不招录地段内以租房名义上学的地段生。


在今年年初的深圳“两会”,有政协委员就建议改革原有学位房政策,推行“多校划片”。不过,有家长表示,深圳的“大学区”和“共享学区”,一般都是片区内教学实力相当的学校组成,名校一般都不在其内。


以小学为例,在民治街道小一选取民治中学教育集团民顺小学校区、民治中学教育集团北校区、龙华区教科院附属实验学校(世纪春城小区范围)、龙华区实验学校、深圳市高级中学(集团)北校区5所学校。毫无疑问,深圳高级中学北校区是这里面最好的学校。有家长表示,由于生源太多,即使单校划片区内的学生还不一定能顺利进入深高北校区。


从“单校划片”到“多校划片”,优质学位并没有增加,如何“分蛋糕”?只能说除了房子,现在还很难找到更好的分配方式。


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厦大教授赵燕菁:把保障房制度上升为国家战略


按人口算,中国的城市化大约是60%。东亚国家这一阶段城市化还在高速增长。但现在中国的建成区面积至少能够把88%的中国人装进去,基本达到了日本城市化势头停止时的水平。政府基建在经济增长中的份额正在下降(就算是有“新基建”,其规模对经济增长也只是边际的贡献)。


城市劳动最主要的载体就是住房。过去几十年,中国房地产主要是卖商品房,是为了帮助地方政府直接融资,围绕的是“投资”;未来几十年,中国的房地产要转向保障房,转向劳动力,要将目标转向就业和税收。


因此建议,中国应该尽快从“炒”转向“住”,从虚拟转向实体,从围绕着资本转向围绕着劳动。房地产也应从过去服务投资的商品房,转向服务劳动的保障房。住房不转型,增长就不可能转型。


在这个大的背景下,房地产要从原来的以“炒”为主的单轨,转向“炒”、“住”并存的双轨:


1)商品房市场,要“去量保价”。大幅减少商品房供地,确保房地产市场不会出现崩盘。一旦房地产崩盘,银行的资本充足率下降,其后果之严重甚至不亚于美国股市崩盘。


中国之所以不必像其他国家那样敞开钱袋救市,就在于以房地产为核心的资本市场屹立不倒。只要房价不跌,我们的资产负债表就不会显著恶化。


2)保障房市场,要“去价保量”。用成本价向市场大规模推出保障房的目的,就是降低城市的劳动成本,减轻企业负担。要控制价格,就要扩大规模,显然,传统的由财政为主的福利住房模式无法负担这样的投资。必须创新住房供给模式。