2020年的房地产调控，“稳”字当头

今日（1月2日），北京大学光华管理学院“光华思想力”宏观经济预测课题组发布《2020年中国经济展望》报告。报告预计，房地产调控政策总体基调不变但有望边际宽松，房地产投资增速料将小幅放缓至8%。在人口持续流入的核心城市群和改善性需求潜力较大的一二线城市，房地产市场将小幅回温，房地产销售价格逐渐趋稳。

报告认为，房地产调控在“因城施策”的原则下有望适度放松，稳增长仍需房地产投资的稳定器作用。

报告指出，2019年房地产投资是经济增长的重要支柱，1-11月房地产开发投资增速10.2%，房地产施工面积和新开工面积增速仍保持较高水平，表现出超过市场预期的韧性。经过2019年年初短暂宽松的融资环境，房地产金融政策逐渐收紧，7月提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，下半年房地产投资小幅放缓。在稳字当头的政策基调下，各部门和官方政策研究机构已达成稳妥审慎推进房地产调控的共识，不会实行“一刀切”的政策。

从最近的几次大会不难看出，2020年的指导方针和具体落实政策都基本敲定，也就是说，2020年将有几个方面是必须要做的，而且也是迫在眉睫的。从经济角度来看，大方面是这样的，“宏观政策要稳，微观政策要活，社会政策要托底”，该如何理解这三个短句呢?

具体下来应该包括以下三个方面：

1、三稳政策是首要目标，稳定压倒一切，确保房价不会大涨大跌。

住建部针对2020年的房地产工作做了具体的重要部署，共有九个方面内容，其中排在第一位的就是“着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。”

2020年的房地产调控，“稳”字当头，保持房价与地价政策稳定仍是首要工作，而且会上连续提了不下20次。由此可见，三稳政策将成为新的一年重要的奋斗目标。11月份，二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅与上月相同或回落，31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.3个百分点。房价稳了，地价稳了，预期也能稳，而且三者之间的关系是相互促进的。

而只有做到了房地产稳，才能保证其他稳，这又是一个相互影响的关系。人民日报发表文章《“趋稳”成为楼市新常态》中指出，当前中国房地产市场依然保持了总体平稳的态势。楼市趋稳，还意味着其与实体经济的互动正在变得更加良性。“稳”是市场的主题，也是市场的常态。

这也正是所谓的“宏观政策要稳”。

2、以稳为基底，确保各地因城施策，制定本地相适应的政策。

现在的全国各地市场状况严重分化，有涨有跌，比如11月份，35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.1和0.2个百分点。4个一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比各有涨跌。

各大等级城市之间有分化，即使一线城市同样有分化，所以，全国各地将遵循稳定原则，过热了就给降降温，过冷了就得适当刺激一下。这也就是说，“因城施策”将发挥更大作用，“微观政策要活”。2020年可能将更加倾向于地方的自主权，下放到地方，各地可以灵活制定楼市调控政策，不再搞“一刀切”。

一方面市场过冷或政策过紧，自然会导致市场脱离了稳定。另一方面，市场过冷，没有成交，将会伤害到真正自住需求者的利益，他们不敢买房，而这样的需求需要释放，那就应该为他们适度放松。

说起来简单，但是要做到具体问题具体分析那是最难的，就需要对当地做好调研和考察分析论证，比如2019年年底一些地方对调控进行了变相的松绑，有的成功有的则成了一日游政策，这是为什么呢?那就是没有处理好央地关系。违背了国家的稳定意愿。

在2020年，你将会看到有的地方会适度松绑，可能有的地方还会收紧。

3、打击炒房，一切将围绕真正自住购房者、租房者和业主服务，做好房地产的保障工作。

打击炒房依然是未来的重要目标，当然也是手段，其最终还是希望稳定住房价，增加供给，让真正需要住房的人享受到更加公平的市场环境。但是房地产将不仅仅是市场，也包括保障工作，即两条腿走路，市场与保障并存。

现在不再单独把房地产列为像过去那样的行业，而是跟民生保障放在了一起。这就是“社会政策要托底”。

对于购房者而言，将从刚需和改善需求方面加大优惠力度，比如房贷利率不可能一直提高，而且还将区分首套房和二手房的差别，比如租赁住房政策的落实，大力发展租赁住房能够增加住房租赁市场供给，有助于切实解决新市民、年轻群体的住房困难。同时，租赁住房的增加对稳定房地产市场也有重要作用。

另外就是，旧改将成为今后新的经济增长点，更是保障老百姓民生的一项惠民措施，提升小区物业管理水平是未来趋势。

这就是2020年国家在房地产方面要干的三件大事，这其中一环扣一环，觉不是孤立的存在，他们之间相互影响相互促进，确保稳定，确保房价不会大起大落，确保每个人都享有更高层次的住房需求。