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年底这波拿地潮中,谁在积极拿地?

网络综合   2019-11-25 14:51 6346 7

房企不仅将销售冲刺提前,拿地计划也提前了。今年上半年大部分房企已开启土地储备大幕。

房企不仅将销售冲刺提前,拿地计划也提前了。今年上半年大部分房企已开启土地储备大幕。


截至2019年10月1日,非一线城市的土地流拍率降为0;2018年同期的土地市场流拍率也是0,值得关注的是,在非一线城市,今年9月的土地供应面积为136万平方米,相比8月供应量182万平方米有明显下降,而去年9月的土地供应面积,不如今年同期多,但比去年8月的供应量却略有增加。一名业内人士指出,这表明今年土地市场回归理性,房企投资意愿增强。


对于这一土地市场的变化,分析师傲视:首先,从房企融资角度看,规模减半,短期看企业偿债风险相应减少,进入11月后,政策面依然收紧,行业不会有大改观,11、12月销售回款压力很大。其次,从房企阵营转变来看,可以看出年底这波资金的流向逻辑,站在千亿房企队列中间位置,如排名前11-25左右的房企增速很大,11、12月仍是这类房企的增长重点期。此外,排名前30-50左右的房企下半年融资压力非常大,在销售端与拿地端的推进比较激进,这类房企今年1-10月销售增长同比增速25%,预计今年11、12月能保持这一增长水平。


整体而言,临近年底,头部房企投资保守,中型房企比较激进,中小型房企进入千亿销售目标的新增长周期时,加速投资、开发、转让,去地产化进入多元产业模式。


土地市场是行业风向标,尽管非一线城市的土地市场保持热度,但一线城市周边项目却早已开始降价促销。


三四线及以下城市是土地流拍集中地,从2019年土地流拍数量来看,排名靠前的城市为金华市、济宁市、南阳市、潍坊市、常德市、淮安市。房企意愿度低,市场趋冷,是这类城市土地降温的重要因素。房企从中小城市撤离的速度也在加快。


房企回归一二线已是事实。深圳、北京土拍市场今年都面临过火热局面,一线城市的优质地块更是让房企欲罢不能。


11月21日落幕的深圳土拍,推出6幅限价宅地,以14家房企到场、成交总价127.51亿元告终。深圳相比北京更为特殊,6月深圳几块宅地的出让,具有明显的“吸睛”效果。同时一线城市土地流拍率也在持续走低,1-5月甚至无土地流拍,二线城市中合肥、宁波等城市也是频频引发关注。


目前依然有房企在激进拿地,尤其在粤港澳大湾区、长三角、环渤海等热点城市群更明显。由于这些房企重金布局的区域,多在有强大购房需求支撑的城市,项目抗风险力相对较强,但值得注意的是,如果自身持有的高价地块占比过高,未来风险亦不容忽视。


因此头部企业在这段时间暂停拿地,规避风险。一方面是2016-2017年的地王项目在很多城市面临销售困局,另一方面,负债率过高的房企今年被动减少甚至暂停拿地,土地溢价率持续走低。


随着大批房企重仓长三角,也让区域内的市场竞争激烈,房企大手笔布局带来的隐忧不容忽视。


在长三角一体化发展中,涉及26个城市,除了龙头上海,南京、杭州等城市也是核心力量。长三角地区早已成为众多房企抢占的高地。碧桂园、融创中国、绿地控股、保利发展、万科地产等千亿房企,在长三角区域的货值储备均达到千亿之上。处于规模增长周期的房企如中骏、大发、中梁、宝龙等也在加码土地储备。


一名房企市场研究人士认为,今年流拍率趋势和去年差不多,与土地底价有关。年底流拍率下降,同比的话,是因为供给量下降很多;环比的话,今年行情不好,加上信托被卡死,房企融资困难,地方政府知道卖地不容易,所以一般招拍挂上市前都会找好买家接盘,“没有找好就不挂”。这名人士还指出,年底这波拿地潮中,有钱的房企不多,处于规模增长周期的房企更看重这次机会。主要是前十月销售回款好,但这一趋势能否延续还看明年市场环境。