房贷利率“换锚”落地,与之前定价基本持平

自10月8日起，新发放的商业性利率“换锚”落地,与之前定价基本持平">个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。这意味着，房贷利率在8日正式“换锚”。定价基准为9月20日公布的5年期以上LPR4.85%。多家银行均在有条不紊地推进新发放个人住房贷款定价基准转换。

工行北分表示，自2019年10月8日起，新发放个人住房贷款采用贷款市场报价利率定价方式。10月8日前已发放的个人住房贷款和已签订合同但未发放的个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

建行也表示，按照人民银行部署要求，切实做好业务实施细则制定、借款合同修订、系统改造升级、员工培训及政策宣传、解释和咨询服务，相关工作平稳有序进行。

招商银行表示，其在房贷业务上比中国人民银行公告的房贷业务统一转换的底线时间10月8日，提前了1个月开始推广执行。深圳分行第一时间组织客户经理、中介渠道和开发商培训，将LPR利率切换的背景、意义及操作要点及时传达到一线。同时与同业保持密切联系，形成房贷业务LPR加点自律公约，防范因LPR切换造成的房贷定价波动。

不过，整体来看，“换锚”仍需要一定时间过渡。根据融360大数据研究院监测的数据，北上深三个地区目前只有极个别银行未采用新定价方式，而广州地区23家银行中，只有10家银行采用LPR方式，不到半数。融360大数据研究院高级金融分析师李万赋指出，即使是重点城市，也并非所有银行开始按照新方式进行房贷报价。二三线城市可能需要更长的过渡时间。

具体来看：

一、北京：首套房贷利率最低5.4%

北京地区新的个人住房贷款定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR(贷款市场报价利率)+55个基点(一个基点等于0.01%)，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。按照央行9月20日公布的五年期LPR4.85%的水平计算，北京市首套个人住房贷款利率下限是5.4%，二套是5.9%。此前，北京首套房贷款主流利率为基准利率4.90%上浮10%，即5.39%;二套房贷款利率为基准利率上浮20%，即5.88%。从绝对数值看，新规执行后，北京地区的首套房贷最低利率上浮0.01%，二套房贷利率上浮0.02%，改革前后的房贷最低利率水平基本一致，符合市场预期。

以100万元25年期的首套房贷为例，采用等额本息的还款方式，之前每月月供6075.36元，新规执行后月供为6081.30元，每月贷款利息增加约6元;若是二套房，之前月供为6369.86元，改革后的月供为6382.02元，每月贷款利息增加约12元。不难看出，对于个人房贷客户来说，新规执行前后房贷利息几乎不变，新规不会带来额外的利息支出压力。

二、上海：首套房贷不低于LPR减20个点

新规执行前，上海地区的房贷利率一直处于全国最低水平。在挂钩LPR之后，上海“最低”的地位依然没有改变。新规执行后，上海首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+60基点。以9月20日公布的5年期以上LPR4.85%来计算，房贷利率为首套房最低4.65%，二套房最低5.45%。而之前上海地区银行执行的是首套最低基准利率9.5折，即4.655%。也就是说，首套房最低利率在新政之后降低了0.005个百分点。

根据央行公告，新发放的首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，但上海地区执行的利率并没有在5年期LPR基础上加点，反而比LPR低0.2%，实在令人意外。此前，大家都预计上海的首套房贷利率应该在新规执行后上浮0.2%，与同期LPR保持一致。

三、二套房:利率变化相对较大

数据显示，2019年10月份，4个一线城市首套房的LPR房贷利率为5.23%，相比9月份的5.21%略有上升，上升幅度为2bp，即0.02个百分点。同时，4个一线城市二套房的LPR房贷利率为5.61%，相比9月份的5.58%略有上升，上升幅度为3bp，即0.03个百分点。7个二线城市首套房的LPR房贷利率为5.67%，相比9月份的5.64%略有上升。同时，7个二线城市二套房的LPR房贷利率为5.99%，相比9月份的5.94%也是略有上升，上升幅度为5bp。苏州的首套房贷利率出现下降，相比上个月下降8bp,不过整体仍维持在高位，为6.05%。

从房贷利率数据上可以看出，一二线城市采用新的利率定价机制后，利率变化都不大，进一步体现了利率稳定的导向。相对首套房贷利率，二套房贷利率的变动幅度稍微大一点。二线城市的首套房贷和二套房贷利率上升幅度都要超过一线城市，这和二线城市房地产政策近期略偏紧的因素有关。

据测算，14个城市在执行LPR贷款利率后，首套房的月供额比过去增加了6元，而二套房的月供额比过去增加了12元。虽然略有上升，但基本上不会对购房者形成太多干扰，或者说是可以忽略不计的。而从城市结构上看，二线城市的负担增加相对会大一点，而三四线城市则没有太明显的负担，甚至有减负的现象。

业内人士表示，“换锚”不会对市场造成太大扰动，但是未来个人房贷利率上行的趋势大概率将延续。

展望房贷利率走势，他也表示，在信贷额度紧张和严控房市的背景下，房贷利率上行趋势或将延续。而且，随着LPR房贷新政逐渐铺开，之前面临新政上涨压力但尚未调整的银行可能会在短期内有新的动作，也会进一步带来所在城市房贷水平的进一步上涨。

房贷利率的走向体现了房地产调控的思路。央行副行长刘国强此前表示，对于房地产市场，要坚决贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。他强调，“有一点是肯定的，房贷的利率不下降。”