长租公寓再爆雷:乐伽公寓倒闭 上万房东和租客慌了

网络   2019-08-09 10:02 497 0

长租公寓,这个看似遍地黄金的市场,实则处在一个投入成本高、资金回收周期长、盈利微薄的环境中。

继杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业之后,在8个城市拥有超过20万套房源的乐伽公寓也宣布暴雷。


8月7日晚间,长租公寓运营品牌——乐伽公寓通过其微信公众号发布公告称:“近期因公司经营不善,无力履行合同。公司宣布已停止经营,关闭所有业务,员工大量离职,没有经营收入,无法偿还客户欠款。

资料显示,乐伽公寓成立于2016年5月30日,运营主体是南京乐伽商业管理有限公司,出事之前,已开辟南京、苏州、杭州、合肥、西安、昆山、成都等8个城市的市场,管理的房源超过20万套,房屋总价值达1000亿元。


实际上,今年7月,乐伽公寓的经营困境就开始出现。在黑猫投诉平台上,房东和租客大量爆料“乐伽公寓拖欠租金”“联系不上乐伽公寓”“退房后未退还押金”。截至今日下午5时,有关于乐伽公寓的投诉量为1002条,其中,仅在8月7日与8日两天,有关“乐伽公寓破产,房东赶人”类似的投诉多达60余条。


之前就有不少业主质疑其经营模式,指出乐伽公寓作为“二房东”,从业主手中收购的租赁房源价格往往高于其出租给租客的房源价格。在乐伽公寓昨晚的公告中,乐伽终于承认公司这种“高进低出”的经营模式存在严重缺陷,并表示已对长租市场带来较大风险,加之乐伽内部管理制度缺失等诸多因素,造成公司业务全线关停的现状。


目前,乐伽公寓官网上只剩下南京、苏州、杭州三个城市的房源。对于剩下三个城市的房源是否正常运营、现有租房合同有效性等问题,乐伽公寓至今未有明确回复。


乐伽公寓爆雷的原因是什么?留下房东和租客怎么办?谁是下一个可能爆雷的长租公寓?


尽管乐伽公寓连续发布两条公告,呼吁客户理性维权,此外乐伽还表示,房东的损失由乐伽完全承担,并请求房东不要采取过激手段驱赶房客。”


但显然,乐伽已经无法赔偿房东与租客的损失,只能寄希望于租客与房东间调解。


不少房东通过乐伽租了房子却没有收到租金;而一些租客向乐伽交了钱,却面临被房东赶出门的窘境。


尽管乐伽公寓公告表示,因公司造成的房东损失由公司完全承担,不应波及房客,恳请房东不要采取过激手段驱赶房客,但根据媒体报道,一些地方还是出现了房东“驱逐”租客的情况。


据凤凰房产报道,大部分房东和房客选择前往位于南京建邺区艺树家工场的南京乐伽公司总部进行维权。而乐伽公司内部早已停止营业,不见工作人员。最终大部分受害者只能前往各辖区的调处服务点登记调解。


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据悉,为妥善化解乐伽公司租赁合同纠纷,南京市住房保障和房产局将牵头处理乐伽公寓破产后的纠纷问题,南京市住房租赁行业协会将联系5家住房租赁企业参与调处服务点工作,并在协商一致的基础上为乐伽公司客户提供居间代理、促成重新建立房屋租赁关系等服务。


自2019年8月8日起至2019年8月23日期间,南京各区调处服务点将分批联系已经登记的客户,与客户确定调解时间和地点。在一些人看来,乐伽公寓的租房纠纷或在政府的参与下得到解决。


不过,目前杭州、苏州、西安等多地尚未出台相应的解决方案。


从2017年2月至2019年3月,已有20余家长租公寓因经营不善导致“爆雷”或被收购,留下房东、租客因资金及住房合同等一系列难处理的问题。


据同策研究院统计,在上述20余家“爆雷”的长租公寓中,2017年有4个品牌倒闭,原因多为经营不善;而在2018年,“好租好住”“恺信亚洲”“长沙优租客”“杭州鼎家”等12个品牌因资金链断裂而倒闭,其中,仅在11月,就有“北京昊园恒业”“北京爱佳心仪”“北京小家联行”三家长租公寓相继倒闭或跑路。今年年初,4家长租公寓宣布资金链断裂,虽未倒闭但也没逃过被其他公司收购的命运。


这些长租公寓“爆雷”的主要原因为资金链断裂,其长租公寓的经营模式,都或多或少涉及“租金贷”。


所谓租金贷,是指金融机构向租客贷款,租客按贷款合同还款,金融机构一次性付给长租公寓运营方租金,长租公寓向房东支付租金。


业内人士表示:“长租公寓爆雷原因简单来说就是资金链断裂,本质往往因为野蛮扩张与过度金融化。早前‘租金贷’盛行,具体经营模式简单来说就是‘拿房-出租-融资-再拿房’的模式来扩张市场,期望形成规模效应。一旦其中一环出现问题,资金链断裂不可避免。”


从根源上讲,乐伽公寓之死的原因是其为了快速扩充市场份儿,选择了“高进低出”模式。该经营模式是指,长租公寓运营商以高于市场普遍预期的价格从房东手中租得房子,再以较低的价格出租给房客,一次性收取租客半年或一年租金。这样的模式违背了一直以来行业内普遍的营收模式——“低进高出”或者是通过改造提高出租率来赚取租金差。这种做法本质与“租金贷”一样,都是要利用资金池来运营,但会在无形中放大杠杆,一旦企业经营管理失误,就会导致房东、租客遭受损失。


表面看,企业可以在短期内提高市场占有率进而抢占房源。但“高进低出”的模式,则是选择将租金差作为补贴给予房东,这样的做法无疑是在饮鸩止渴。


此外,除了模式上天然的缺陷,乐伽公寓的内部管理也出现了严重问题。


7月21日,乐伽公寓官方微博发布公告,称2019年3月,发现合肥分公司部分员工涉嫌侵占公司资金,已报相关公安机关立案调查。公告还提到,“此现象屡禁不止”,为公司健康和长期发展,计划于7月停止合肥分公司市场扩张。


长租公寓,这个看似遍地黄金的市场,实则处在一个投入成本高、资金回收周期长、盈利微薄的环境中。


从目前的趋势看,对于绝大部分玩家来说,在没有合适的盈利模式的情况下,只能选择场景金融、补贴用户以寻求快速扩张。


但由于房地产市场的持续低迷,国家对P2P等第三方金融机构加强了监管,实际上挤压了许多长租公寓运营商灰色操作的空间,也让击鼓传花的金融游戏无以为继。


事实上,除了中小玩家迫于资金压力选择退出赛道,连万科这样的地产巨头也无法继续维持扩张态势,甚至不惜违约以收缩战线。


如今,乐伽公寓的倒下再次为长租公寓市场敲响警钟。可以预见的是,在2019年仍然还会有不少企业处于暴雷的边缘,而行业在短期内仍然无法走出泥沼。